3月以來樓市現四大變化 限購大潮中怎樣買房最劃算?

今年以來，房地產市場開啟新一輪調控，3月以來，多地樓市出現了一些變化：部分城市買房要搖號、限購城市擴圍、房貸利率上升等，這些變化可能影響未來地方房價走勢。如果你想買房，那就要注意了，一起來看看，你所在的城市，樓市政策調整了嗎?在限購大潮中，怎樣買房最劃算?

【三月樓市四大變化】

變化一：部分城市發布搖號新政 向剛需傾斜

據中國新聞網報道，3月以來，武漢、杭州、西安相繼發布搖號新政。記者梳理發現，截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州和西安7個城市公布搖號購房通知，其中，武漢還在征求意見階段。

不同城市的搖號政策存在差別。上海和成都規定，新開盤的商品住房均采用搖號方式;而南京、長沙、西安、杭州提出，搖號只針對意向購房人數多于可售房源的項目;武漢無硬性規定，擬建議“意向購房人數多于項目準售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售”。

針對剛需購房群體，杭州、武漢、成都、長沙均給予政策傾斜。例如，杭州規定，對“無房家庭”提供一定比例的房源保障;武漢擬提出，剛需人群首次購買新建商品住房可優先選房。

“搖號政策出臺的背景是在‘房住不炒’的定位下，強化地方政府對樓市調控的主體責任。”58安居客房產研究院首席分析師張波說，通過搖號來切實規范商品房交易，從源頭杜絕收取“茶水費”等不良行為。

變化二：限購、限售擴大至三四線城市

除了搖號購房政策，限購、限售的城市繼續增加。

昆明從呈貢區住宅限售2年加碼為三大熱點區域限售3年;大連宣布本市戶籍2套以上限購;沈陽在3個熱點區域實行限購;青島將限購范圍擴大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年。

另外，海南省在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

“青島等城市出現調控升級的最直接原因是房價上漲迅速。”中原地產首席分析師張大偉說。國家統計局發布的3月房價數據顯示，青島二手房環比上漲1.4%，新房環比上漲0.4%;昆明二手房環比上漲0.4%，新房環比上漲0.8%。

值得一提的是，一些三四線城市也加入到限購、限售隊伍中。

四川瀘州市提出，對中心城區熱點區域的地塊，需要采取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調控地價的，可經批準后執行;安徽省阜陽市阜南縣對二套房、三套房進行了限售規定。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，對三四線城市來說，去庫存是主要內容，但也出現了房價和地價被炒作等問題，所以部分城市希望通過限購等政策穩定市場。另外從政策內容看，限售的內容會多一點，而限購的反而會少一點。

變化三：鼓勵和保障公積金貸款

在購房貸款方式上，多地出臺政策，鼓勵和保障公積金貸款。

北京公積金系統將陸續分期升級，未來九成業務可在網上辦理;珠海住房公積金繳存時可選擇微信及支付寶等形式進行“刷臉”認證;南京購買首套房的公積金貸款最高額度從30萬元/人上調到50萬元/人……

一些城市嚴打房企拒絕公積金貸款的行為。惠州提出，房企限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房，拒不整改的要公開曝光，同時納入征信系統依法嚴肅處理;南通明確開發商不得拒絕公積金貸款，違規將遭嚴處。

保障公積金貸款是否意味著樓市有所“松綁”呢?嚴躍進認為，從當前購房市場的各類優惠情況看，這不屬于樓市“松綁”，而是屬于房地產市場的惠民政策。類似提高公積金額度等政策，很大程度上是因為當前房地產市場確實存在各類新需求，政策寬松一點是合乎情理的。

變化四：首套房貸利率上調

近幾個月，全國多地傳出銀行額度緊縮、首套房貸款利率上漲等消息。例如，中信銀行此前確認收緊北京地區房貸業務。

來自融360監測的數據顯示，從全國范圍看，房貸出現上調趨勢。2018年3月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當于基準利率1.124倍，環比上升0.92%。

融360預測，若房貸保持當前增速，2018年第三季度末將有可能破6%。但從過程來看，將會是平穩上升，且隨著差異化信貸的落地，對剛需將會呈現出有利趨勢。

【未來樓市走勢如何?】

“因城施策、分類調控”將持續

從政策來看，張大偉認為，預計將有超過20個城市會執行官方搖號的售房政策。在搖號時，剛需、無房戶將優先選擇房源。

張波預計，2018年“因城施策、分類調控”的政策還將持續，房價上漲明顯城市的調控力度會加強。2018年限購力度并不會減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

從房價來看，嚴躍進說，根據3月份房價數據，同比增幅有所收窄，預計大趨勢將延續同比增幅收窄甚至下跌的態勢進行。當前房價降溫是大趨勢，但中間各階段和各城市可能存在部分阻力。

張大偉認為，三四線城市庫存在繼續減少，在一二線城市進入補庫存后，三四線城市也開啟庫存短缺時代。2018年一二線城市樓市預計將持續平穩，而三四線城市將運行在高位。

樓市調控，將持續三五年

說到樓市調控，限購會導致當地成交量下滑，房價倒是不會下滑，但也不會上漲，橫盤將是未來很長一段時間的狀態。至于樓市調控，一定是不會松懈的，這一輪的時間會很長，短則三年長則五年。換房的話，現在絕對不是好時機，各方面政策都在收緊，還是消停住著吧。

實際上全國主要的一二線城市和熱點三線城市都紛紛出臺了嚴厲的調控政策，“房住不炒”已經全面來臨。如果非要投資一套房產，那么就削尖了腦袋奔一線城市吧，再不濟二線城市也可以。至于三四線城市，君不見以碧桂園為代表的大房企為何頻頻高周轉，就是想快速回籠資金割一波韭菜，如果您傻傻的想被閹割，那么我不攔著。

樓市未來，大概率是量跌價穩

量跌價穩是大勢所趨，所謂量跌，顧名思義就是成交量下跌，實際上如今高周轉的大房企就看到了未來的趨勢，才想拼命趕在成交量萎縮之前再賺一筆。價穩，就是在很長一段時間內，價格會保持在現有的水準，也就是業內所說的“橫盤”，不上不下是一個各方妥協后都能夠認可的局面。

再有央行此次降準1%，對樓市有沒有影響?有觀點認為：意義大于實質，影響非常有限。況且此次降準雖然幅度大(以往都是一次降0.25%)，但事出有因，主要是為了應對大洋彼岸另一頭的美帝。所以，最近經常看到的“降準為了救樓市”的文章，全是扯淡，切勿輕信!

更多地方的樓市會燕郊化

據中國經營網報道，未來中國房價肯定不會是崩盤，因為崩盤誰都承受不起，未來房價最大的問題就是流動性風險，一旦政策出臺或者是預期逆轉，你會發現買家一夜消失，然后自己的投資就再也收不回來了，拿不回錢的投資，市值再大又有什么用呢?就好比一個街邊的騙子，幾百萬賣了你一個古玩，告訴你這玩意值幾個億，但唯一一點就是，國寶不許賣，賣了犯法。你會被收智商稅嗎?買了這個假古玩你就真的覺得自己是億萬富翁了?反正你生活是否改善了不知道，騙子倒是實實在在把你的幾百萬拿走了。樓市其實95%的人都是自嗨，因為他們無法從樓市里把錢帶走，一個只能往賭桌上放錢，但始終無法把錢拿走的游戲，肯定不會是投資，頂多就是消費。所以你買房自住是沒問題的，但要投資還是省省吧。未來你十有八九是那不回錢的。

不光海南，如果炒房兇猛的地方，未來都可能實行類似的限購措施，我們已經看到了環京樓市的情況，這就是未來可能出現的景象。由于有購房資格的人大量減少，所以樓市幾乎不可能成交，所以你降價一半還是降價三分之一其實是一樣的，反正都賣不掉。所以你未必看到房價跌，但如果你急需用錢，那就比較悲催了。可能掛幾年你都賣不掉房子。所以一旦流動性枯竭，你就祈禱自己千萬別差錢。只要差錢了，這層窗戶紙就被捅破了。你會發現手里幾百上千萬的房子，根本就兌現不出來。其實李嘉誠的表現早就告訴大家，樓市跟股市是不一樣的，樓市的右側根本沒有流動性，所以真正的老狐貍會選擇在左側提前套現離場，趁著別人還瘋狂的時候，他就借勢跑了，樓市越往上漲，流動性就會越差，價格到頂，流動性就會到底。所以這就是普通人和大師的差別，人家能看到現金流看到流動性，而普通人只能看到市值和價差。所以最后真正帶走錢的都是那些一邊爬坡就一邊跑路的人，而套死的都是一直抱著跟隨房價上漲的人。

【怎樣買房最劃算?】

據投資者報報道，有很多人在關注買房如何付款的問題，比如說“買房，全款買好還是首付買好?”、“買房是等額本息付還是等額本金付，好啊?”

關于這兩個問題，我分別來解答：

1買房，全款買還是首付買?

很多人糾結全款買房與貸款買房的收益問題，到底貸款與全款的差距多大?

今天，我用實例算一筆賬，希望能夠幫助到你。

舉一例子：

一套房子價值400萬，100平米，4萬/平米，目前貸款利率在基準利率基礎上上浮10%，即按照5.39%計算，貸款時間按照25年計算。

方式一：全款買房。買房的成本為：400萬。

方式二：首付3成，貸款7成，即貸款280萬，以等額本息的方式還款，25年共需額外支付利息：230萬。

假如我們現在有400萬，只首付3成，那么就剩下280萬。假如利用280萬去購買8%的理財產品，不計算復利，25年后理財收益可以達到280*8%*25=560萬元。如果計算復利，25年后280萬變成了280*(1+8%)^25=1918萬，理財收益達到1918-280=1638萬元。

如果你選擇貸款買房，利用原有的280萬元去投資8%的理財產品，不計算復利效應，你的凈收益=560萬(理財收益)-230萬(貸款利息)=330萬元。

也就是說，你貸款買房，利用余下的錢去理財，反而可以賺得更多，所以貸款買房更明智。另外，如果你有公積金的話，選擇一部分公積金貸款，貸款利率低，你還能賺得更多。

最重要得是，目前市場上8%收益的P2P平臺也不是沒有，如果你更懂得理財，年化率達到10%也不是不可能的。。

一般來說，付最少的首付，貸最長的年限，讓手里留有資金去進行理財增值和復利是最明智的。但如果你懶得理財、不會理財，而且覺得借錢讓自己心里不舒服，那就選擇全款買房。反正，你有錢，由你說了算。

2買房如何選擇貸款還款方式?

解決第一個問題，很多人就開始糾結房貸要采取哪些還款方式了。

貸款方式的還款方式有兩種，包括等額本息和等額本金。

等額本息：還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

等額本金：將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩余本金的利息，形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少。

如果貸款100萬買房，然后計劃20年還清，兩者還款上有什么區別呢?我們先來看一張圖：

第一種：按照等額本息的還款方式，紅色是利息，藍色是本金，每期的利息+本金是一樣的，所以這是一個長方形。

由于每個月都在還貸，所以整體貸款本金在減少，相應的后期利息也會慢慢減少。但要保持每個月的數額相等，所以在分攤的時候，整個貸款本金劃分是后期更重。

第二種：按照等額本金的還款方式，紅色是利息，藍色是本金，每期的本金是一樣的，但產生的利息是逐漸減少，所以是一個梯形。

等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態。它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額。

按照5.39%的利率計算，貸款100萬，貸款時限按照20年計算。

按照等額本息計算，利息是63.6萬。

按照等額本金計算，利息是54.1萬。

從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

但，等額本金與等額本息并沒有很大的優劣之分，主要是根據每個人的現狀和需求而定的。

事實上絕大多數人都寧愿選擇“等額本息”的還款方式，因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡。貸款利率較低，如果你在前期還款更少，利用更多的資金去投資利率高的產品，可以獲得更高的收益。

況且隨著時間的增長，資金的使用價值會產生不同。我建議：一般情況下，選擇等額本息，利用手中的資金去投資吧。【綜合中國新聞網、中國經營網、投資者報等相關媒體報道】

標簽： 大潮 樓市