“樓市風向標”深圳樓市按下上漲神話 樓市逐漸回歸居住本源

愈調愈漲怪圈正被打破，作為中國房地產市場領頭羊的經濟特區深圳，樓市已逐漸回歸居住本源。

有著“樓市風向標”之稱的深圳樓市終于按下上漲神話。

經歷了從上至下、涉及各參與方組合調控后，新房“打新”熱降溫，二手房更是直接步入量價齊跌狀態，這在過去很長一段時間是絕無僅有的。從數據上來看，截至9月28日，即將結束的“金九”熱銷期，深圳二手房成交套數仍保持下跌趨勢，僅成交1933套;新房交易熱度也在下降。

不過，市場也有例外。9月24日，深圳房地產市場4個新盤齊開，共推1907套住宅，吸引4300多批購房者認籌，再次上演“千人搶房大戲”，給市場帶來了一陣久違的熱度。分析人士在接受中國證券報記者采訪時認，這次的火爆只是深圳樓市深度調整過程中的“一朵浪花”，這些樓盤蓄客已久，總價較低，賣點突出，剛需買得起，火爆并不意外，但并不意味著新房市場紅火了，也不能改寫整個市場的調整格局。

“金九銀十”傳統熱銷期，深圳樓市迎來多個項目入市，伴隨著投資客減少，剛需客已難以撐起往時熱度。

購買力仍在，熱度在下降！

過去的8月份，深圳新建商品住宅銷售價格指數上漲1%，漲幅居70城第一，相比于近乎停擺的二手房市場，深圳新房仍保持著熱度。

不過，在政策強力調控與干預下，行進腳步明顯艱難。

過去瘋狂的炒房、代持、高杠桿等行為已逐漸啞火，轉向持幣觀望;深知市場冷暖的開發商也開始調整營銷戰略，如加大項目推廣力度、啟動轉介、延長蓄客期等應對市場。

9月24日，深圳樓市迎來了久違的火熱態勢，一天內4新盤“日光”，一周內已有6個新盤共計2855套房源告罄，這無疑是深圳平淡的“金九”銷售期新房市場中交出的最佳成績單。

分析來看，4個新盤中，有2個總價為400萬元+。其中，光明區星河天地推937套住宅，共1955批客戶成功入圍，項目均價約5.19萬元/平方米，總價約434萬元/套起;龍崗區頤安都會中央四期推375套住宅，共登記953批客戶，均價約5.56萬元/平方米，總價約474萬元/套起。

另外，寶安區宏發璽玥共推514套住宅，登記1289批客戶，均價約8.87萬元/平方米，總價約734萬元/套起;寶安區前海濱城花園備案81套現樓，登記約146批，均價約8.5萬元/平方米。

1天4盤告罄，4343批買家涌進深圳樓市，總價400萬元+到1000萬元+悉數買盡，網紅盤的“日光”印證著深圳樓市依舊存在的超強購買力，但“日光”背后認籌人數過少，入圍積分大降則揭露著有限的市場熱度。

近期幾個告罄的熱門新盤，坂田華僑城荷棠里最低入圍積分48.9分;光明星河天地最低入圍積分僅48.8分，項目上一次開盤最低積分為64.1分;龍崗大運網紅盤頤安都會中央四期，最低入圍積分僅39.2分。

另外寶安兩大日光盤璽玥華府、前城濱海花園甚至都不用積分。

“多盤日光只能說明深圳購買力還在，但并不能改變深圳樓市已是冬天的事實，也并非深圳樓市轉暖的信號。”地產從業人士表示。

其他去化優秀的項目，除了樓盤本身為片區網紅盤外，嚴格限價下，各項目性價比也都十分突出，一二手房價倒掛明顯。

如璽玥華府毛坯備案均價僅約8.8萬元/平方米，彼時旁邊的中洲華府、華聯城市全景、勤城達22世紀等指導價已去到8.7萬-10.1萬元/平方米，實際成交均價更是在13萬-15萬元/平方米，倒掛空間較大。

再以位于坂田的華僑城荷棠里為例，項目毛坯備案均價僅5.9萬元/平方米，旁邊十二橡樹莊園一期二手房掛牌均價約7.5萬-8萬元/平方米;另外，同為高層住宅的德潤榮君府掛牌均價則為8萬元/平方米左右。目前，十二橡樹莊園一期指導價為5.31萬元/平方米，德潤榮君府指導價6.13萬元/平方米。

“本身捂盤就捂了挺久，之前吹風價都到7萬元/平方米了。”荷棠里項目附近一中介人員對記者表示，“去年12月，旁邊的信義嘉御山7期入市，均價7.7萬元/平方米，兩盤距離大概就1.2公里。”

早于今年5月，在《關于進一步規范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》中，官方對新房價格進行管控，明確“深圳市預、現售商品住房批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網簽價格，分批推售不能漲價，不得借裝修變相抬價”。

除了價格優勢外，是更低的入圍門檻。

當網紅盤都在悄然退燒時，深圳新房市場更是退熱明顯，多項目認籌人數慘淡，遠不及供應套數。

如僅推出81套房源的前城濱海花園，由于套數少，加上已為現樓，即買即可收樓，驚喜拿證也成了業內普遍認為積分會很高的項目，但最終實際認籌不過146批，尚未能達到認籌人數超房源套數3倍的積分入圍標準。

外界關注度較高的光明云科府開盤去化僅6成;寶安聯投東方世家花園也未能如愿“日光”;與之相距不遠的滿京華云著華庭9月18日正式選房，416套房源去化不足4成，該項目去年12月入市時，1129套房源順利“日光”。本就相對冷門區域如坪山，有新房開盤去化甚至不足10%。

“這種情況在去年樓市火熱時是無法想象的，深圳新房市場正迎來低積分時代。”前述地產從業人士表示。

“金九銀十”新房供應加大

“金九銀十”下，房企加大了供貨力度。

截至9月28日，深圳已有超20個新盤獲批預售，包括15個住宅，超7000套房源供應。另據統計，接下來的“銀十”，深圳計劃入市住宅還將達30個，涵蓋深圳本市9個區，涵蓋包括久違的福田和南山。

供應加大的同時，是購房者心態的劇烈變化。一購房者對記者表示，看著這么多新盤入市，價格都低于預期，心里熱度反而降低了。

“現在主要是剛需進場，從目前一些新盤認購情況來看，房子正不斷靠近居住屬性，投資屬性正在減弱。”業內某人士對記者表示。

數據來源：深圳中原研究中心

值得注意的是，之后的第四季度還有深業中城、潤璽二期、前海潤峯府、深鐵懿府二期、海德園等一批重量級豪宅網紅盤或預備入市，套均總價千萬元起。

以深業中城為例，2019年首期推售時，均價便達13.1萬元/平方米，總價區間1508萬-7788萬元/套，高價的同時是高熱度，項目192套房源吸引約2800個認籌量，中簽率低至6.8%。

在嚴格銷售價格指導下，不排除部分豪宅網紅盤將以更加親民價格入市，屆時或將又掀起“打新”熱，刺激相對低迷的市場。

對于購房者而言，接下來是更多的選擇;對于開發商來說，隨著更多項目入市，競爭態勢還將更激烈，網紅盤的熱度能持續多久，對于整體市場帶動又有何促進效果還需觀望。

不過，就深圳各機構反映稱，目前開發商仍然看好深圳房地產市場。

零開單，租賃生意支撐發展

新房市場不溫不火，二手房交易則在指導價下一片慘淡。

“好久沒開單了，現在主要靠租金支撐生意。”深圳龍崗一位于地鐵口旁的中介門店工作人員楊亮無奈的表示，在記者與其交談逾一個小時內，店內未有任何一位上門客戶咨詢，也未有話打進。

當談及深圳強購買力時，楊亮表示，二手房指導價增加了首付成本與觀望情緒，雖然深圳不缺乏購買力，但對于原先能拿出200萬元首付，總價在600萬元房子的客戶，他們是不愿意妥協以同樣200萬元去買總價更低的小區或更偏板塊。

“很多不著急的買家都在等業主降價，或者去‘打新’，但目前深圳二手房整體價格仍比較堅挺，尤其熱門板塊抗跌性較強。現在主要是一些泡沫較大區域可能會率先調價，但暫時沒有大范圍掛牌價跳水情況出現，所以買家不斷觀望，成交量一跌再跌。”楊亮繼續說道。

繼7月二手房過戶量同比跌幅超8成后，過去的8月深圳二手住宅成交量僅為2043套，繼續暴跌79.96%%。據深圳市住建局公布數據統計，截至9月28日，即將結束的“金九”，深圳市二手房成交套數仍保持下跌趨勢，僅成交1933套(此處數據包含商辦物業，本月僅住宅成交或不超2000套)。

“正常情況下，下半年二手房成交周期都會比上半年拉長，今年因為貸款利率上漲和放貸緩慢等現實性問題，時間線被拉長尤為明顯。”寶安一位近期“有幸”開單的中介小劉吐槽著周期長、變數多，成交不易。

成交量上不去的另一面，是掛牌房源的越壓越多，截至9月28日，深圳市房地產信息平臺公布的全市二手房房源已達6.49萬套，去年同期數據僅在4萬套上下。

政府擠泡沫決心明顯

新房市場不溫不火，二手房交易一片慘淡，但深圳官方的穩預期手段沒有放松。這從強化“房地聯動”，通過價格引導進一步穩定市場購房預期的土地市場可見端倪。

原定于8月出讓的22宗宅地，在經歷了終止、調整規則后于9月28日正式出讓，不過伴隨著嚴查購地資金來源、限制準入資質、杜絕“馬甲”、下調住房銷售限價等規則調整，據知情人士表示，參拍房企大幅減少，尤其民企棄拍普遍。

正式出讓當天，22宗宅地僅有15家房企參與，其中超7成為央企、國企，就連過往土拍戰績輝煌的龍光、佳兆業等均未現身。

“樓市預期被掐得死死的，未來幾年市場都將以居住和改善需求為主，行情不穩定，不敢亂花錢，我們也需要觀望觀望。”一家未參與拿地的房企投拓人士表示。

值得注意的是，在本次集中供地中，政府同樣加大了租賃住房供給，包括有2宗為全年期自持租賃住房用地，6宗地塊在達到最高限制地價時，開啟競配70年自持市場性租賃住房，政府將同步控制租金水平與漲幅。

樓市調控從來都是多維度，多管齊下，通過加大住宅供應、租賃住房供應，推動市場平穩行進。

“金九”即將落幕，短期來看，在無進一步利好刺激下，深圳樓市或將持續保持低位運行，但長期仍被看好。

正如財經專家劉曉博所認為，“由于深圳商品房總量偏少，常住人口‘自有住房率’嚴重偏低，再加上深圳經濟有活力、人口增長快，所以圳樓市值得長期看好。但短期看，尤其是2年內樓市僵持、橫盤是好事，這有利于提升城市競爭力，有利于讓更多的人‘進入深圳’。”

標簽： 深圳 樓市調控 多管齊下 房地產市場