在自己車位上涂鴉物業公司管得著嗎？律師解讀 焦點報道

在自己車位上涂鴉物業公司管得著嗎

(資料圖)

律師解讀“女子28萬元買兩車位涂鴉被要求復原”一事及涉小區車位使用問題

法治日報記者 張守坤

近日，“女子28萬元買兩車位涂鴉被要求復原”一事引發熱議。

據公開報道，浙江嘉興一女子在自己購買的兩個車位上進行涂鴉——畫上了一些卡通人物。涂鴉前女子與小區物業公司進行了溝通，物業公司告知涂鴉就不保修。女子覺得可以接受，隨即著手涂鴉。

但涂鴉后卻被物業公司要求恢復原樣。物業公司稱，并未明確告知該女子是否可以涂鴉，目前已經在幫她整改，并會給出一個解決方案。該女子稱，恢復原樣需要物業公司賠償損失。

對此，網友們議論紛紛。有人說，“自己的車位，憑什么不讓涂鴉”“自己車位就該自己做主，物業公司管得也太寬了”；也有人表示理解物業公司的做法，要考慮車庫的美觀和安全性；還有人發出疑問，“小區內的車位到底可以怎么用”“物業公司管理服務的邊界在哪兒”？

近年來，隨著汽車的普及，因車位引發的糾紛屢見不鮮。《法治日報》記者就“女子28萬元買兩車位涂鴉被要求復原”一事，以及涉車位與物業公司相關權限等問題采訪了多位律師。

看合同中有無限制性規定

對自己買的車位可以進行涂鴉嗎？

北京瀛和律師事務所物業管理法律事務部主任趙中華說，根據民法典有關規定，業主對其購買的車位享有包括涂鴉在內的占有、使用、收益和處分的權利，但同時業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

“也就是說，如果小區管理規約、物業服務合同對此有限制性規定，則業主對自己購買的車位不得涂鴉。對于承租車位的業主，只有日常使用的權利，未經車位產權人同意，不得隨意涂鴉?！壁w中華說，地上車位和地下車位不是區分車位產權歸屬的標準，兩者在上述情形中沒有區別。

對車位進行涂鴉，需要經過物業公司的同意嗎？

北京海潤天睿律師事務所律師、北京市律師協會物業管理法律專業委員會主任包華告訴記者，對購買的車位進行涂鴉，對物業公司履行車位管理職責產生了一定影響，且對車位涂鴉的過程中，可能會影響到周邊車輛的停放秩序。因此從合理性角度來講，有必要提前通知物業公司。但除非有物業服務合同約定，或者業主組織決定，否則物業公司對此沒有審核權。

北京德和衡律師事務所律師馬麗紅說，對于租用的車位(不含人防車位)，需看簽署的租用合同中是否有相關限制性規定，如無相應限制，建議在咨詢車位所有權人并得到書面許可后再進行涂鴉，以防自行操作造成不必要的損失。另外，如無相反約定，承租人還需在租賃期限屆滿返還時將車位恢復原狀并承擔相應費用；對于人防車位，車主并沒有車位所有權，涂鴉之前，建議先行咨詢物業公司或開發商等，并鑒于有關法律對人民防空工程的特殊要求，不建議在人防車位上進行涂鴉。

還有些小區沒有固定車位，對此馬麗紅認為，在這種情況下對車位不享有專屬使用權，除非經過所有權人書面同意，否則無權進行涂鴉。

“針對需要通過物業公司同意而后涂鴉的車位，若物業公司之后反悔的，相關涂鴉的損失已經產生，車主可向物業公司主張相關損失的賠償。因此建議車主在向物業公司征詢意見時，保留相關回復的證據，一并保留有關涂鴉及清理涂鴉產生的費用證據。”馬麗紅說。

車位使用五花八門糾紛多

除了給車位進行涂鴉外，現實生活中，人們對車位還有各種各樣的“用法”，引起了不少糾紛。

近日，家住山東青島的周先生反映稱，其所住小區2號樓前，地上畫了9個停車位，結果8個車位被安上了地鎖。小區雖然有地下車庫，但大部分人都沒有購買，主要搶地上車位停車。對于加裝地鎖的問題，周先生等業主多次聯系物業公司，但遲遲未得到解決。

馬麗紅說，公共車位任何人不得私自搶占，如《北京市機動車停車管理辦法》就規定，任何單位和個人不得擅自在道路上和其他公共區域內設置地樁、地鎖等障礙物阻礙機動車停放和通行，不得在未取得所有權的停車位上設置地樁、地鎖。擅自設置的，相關執法部門有權責令停止違法行為，恢復原狀。

“車主自己購買的車位，享有該車位的所有權，在上面安裝地鎖亦不侵害其他業主的權益，法律是允許的；若車主租賃車位的，其在租賃期間內享有該車位的占有、使用權利，亦可以通過加裝地鎖的方式維護自己的使用權。但應注意的是，為避免違約責任，在租賃合同終止時，相應車位應恢復至約定的歸還狀態”馬麗紅說。

此外，還有些業主會將自己購買或租的車位在閑置時轉租出去，對此，物業公司是否可以進行限制？

包華說：“業主購買的車位可以轉租，但承租人必須是小區業主或者合法使用人。若該承租人違反法律和小區規約使用車位，業主也需要承擔相應責任。業主承租的車位能否轉租，需要根據車位租賃協議確定。如果小區的車位使用管理辦法或者停車服務合同中有限制性規定，則承租車位的業主不得轉租。”

還有人在社交平臺上分享，因為家中東西實在太多，于是把一些雜物放在了車位上，甚至將車位一角閑余空間利用起來，做了個收納箱放置東西。這么做是否合法？

趙中華說，車位具有特定用途，業主對于購買或承租的車位享有使用權，但應當依據物業服務合同、停車服務協議和小區管理規約的約定，合理使用車位，這里顯然不包括放置雜物。且對于物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業公司應當及時采取合理措施制止。因此，在車位上堆放雜物或加建儲物空間，若侵害其他業主的權益或影響消防安全等，物業公司有權采取合理措施制止。

車主在車位上放置私人物品的行為，在馬麗紅看來，根據物業管理條例，停車場作為小區的配套設施應屬于物業管理范圍，但該管理僅屬于物業公司基于小區公共利益的需要，對小區配套設施進行維修、清掃等維護、養護管理，并不涉及車主私人車位及車位內物品的管理，車主與物業公司就車位內物品亦不形成保管法律關系，因此物業公司有義務在合理職責范圍內對進出車庫的人員進行管理、對停車場進行維護、養護義務，至于車位上物品安全，還有賴于車主自身加強管理。

記者注意到，在一些商住小區、商場，不少車位被占或出租給第三方，用于洗車、修車等服務，導致購物、用餐高峰時車位緊張。

對此，趙中華說，將地下車位出租、出賣去開洗車店的行為，屬于改變車位的規劃用途，根據國家城鄉規劃法和各地停車場管理的相關法規、規章，需要由行政主管部門審批，未經審批，擅自改變用途，可能會涉及相關行政處罰。

不損害其他業主合法權益

可以看到，除了用來停車外，在現實中車位還有著多種使用途徑。對于車位，業主合理使用和物業管理的邊界和平衡點在哪，怎樣才能讓人們車位使用得更加舒心、放心？

“法律法規的規定和合同約定是車位合理使用和物業管理的邊界和平衡點。”馬麗紅說，車位所有權人雖可享有專有部分的占有、使用、收益、處分的權利；租用人雖享用車位的使用權，但車主的權利行使也影響著眾多其他業主權益的享有，所有權人或使用權人在行使權利時不得危及建筑物的安全，也不得損害其他業主的合法權益。

“物業對房屋及配套設施設備和相關場地的管理，不能顧此失彼，在保障車位所有權人或使用權人行使權利的同時，也應對相應權利的行使進行監督，基于維護廣大業主基本權利的原則，對違反公序良俗、侵害他人合法權益的現象及時制止?！瘪R麗紅說。

包華說：“車位的業主或者使用人根據規劃用途合理使用車位，物業公司根據物業服務合同為業主提供車位服務，雙方在事前明確自己的權利和義務，這樣就不會引起不必要的紛爭?！保ǚㄖ稳請螅?/p>

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