楊成長：房價永遠不會下跌的觀念要扭轉了

全國政協委員、申萬宏源證券研究所首席經濟學家楊成長。新京報記者 陶冉 攝

怎么看2017年房價走勢?2018年房價走勢如何?中國房地產市場的根本問題在哪里?如何看待政府出臺的相關政策?新京報就這些問題專訪了全國政協委員、申萬宏源證券研究所首席經濟學家楊成長。

在楊成長看來，只要政策不出現大的變化，未來兩三年房價不會出現大起大落式的波動。此外，在他看來，目前中國房地產市場的基礎性制度已經發生變化，中國房地產市場已經迎來了拐點。投資房地產獲得暴利的階段已經過去了，認為房價永遠不會下跌的觀念要扭轉了。

談房價：“未來兩三年房價不會出現大起大落的波動”

新京報：如何看待“房價過高”的說法?

楊成長：中國的房地產市場從2001年開始市場化的進程，加上城市土地資源的稀缺，兩者的接軌導致房價走高。

在2017年房價的上漲中，鄭州、合肥等城市房價的飆升引人注目。隨著這些城市交通的改善、人口和產業的集聚、城市規模的擴大，加上此前這些地區房價壓抑著沒上漲，房價出現一定程度的上漲并不是沒有理由。但總體看，這些城市房價的上漲是良性的，標志著城市綜合服務功能、城市地位的提高，不能認為房價的上漲就會形成泡沫。

房價太高不好，房價太低也不好，價格應該在市場中起著指揮棒的作用。目前我們國家人均占地、特別是人均占據住房的用地面積很少，靠什么來保持合適的居住面積?就是要靠市場機制下的價格因素。北上廣深這些地方房價高了，人口自然流到其他城市，可以說房價是人口導出的閥門。

新京報：短期看，2018年房價走勢如何?

楊成長：總體看，一線城市穩中有降、二三線城市保持穩定的格局。只要政策不發生太大的變化，短期看，未來兩三年內房價不會出現大起大落式的大幅波動。不過，隨著城鎮化進程的推進，一些城市連成一片成為城市群，會有部分小城鎮出現房價結構性上漲的局面。

談市場：“投資房地產獲得暴利的階段已經過去了”

新京報：中國房地產市場的根本問題是什么?

楊成長：可以說，城鎮化的進程導致中國房地產市場產生一些問題，造成了房地產市場發展的短期困難。可以從三個方面來理解：

首先，在城鎮化發展的早期階段，人口涌向京津冀、長三角、珠三角這三個經濟帶的中心城市，但這些城市的土地、房地產供應等容量有限，導致這些區域房價上升過快。但從全國整體來看，房價并不是很高。

第二，從租售體系看，很多人不愿意長期租房，加上租賃市場相關規章制度不健全也導致給人一種不穩定感，房地產需求特別旺;此外，房地產的租賃市場長期不受重視，機構只賣房、造房，這就導致租賃市場房源不足;

第三，在現有的土地制度下，地方政府是唯一的土地供應者、開發商是唯一的房屋供應渠道，這導致中國房地產市場的房子供應主體和渠道單一。

新京報：現在看，以上這三個方面有所變化嗎?

楊成長：以上三方面的基礎制度都在發生變化，這也導致中國的房地產市場也在發生重大變化。可以說，中國房地產市場的拐點已經到了，過去北上廣深這些大城市房價拼命上漲的制度性障礙正在逐漸清零。

從城鎮化發展不均衡角度來看，一線城市的人口導入速度開始放慢，而相鄰的其他城市圈的城市加速興起，房產市場開始均衡化;其次，隨著年輕人思想觀念的改變以及中央提出租賃并舉的舉措，中國房地產市場租賃不平衡的癥結正在被解決;第三，中央提出多渠道供應，會改變房源單一的局面。

此前多通過行政手段進行短期的調控，房價一時被壓住，但政策一放松，房價又出現反彈。但隨著城鎮化的均衡發展、租賃市場的發展與多渠道供應三者相結合，將對房地產市場產生長期的效應。

新京報：長期效應將帶來怎樣的影響?

楊成長：可以說，投資房地產獲得暴利的階段已經過去了。很多人認為，股市有跌有漲，但房價永遠不會下跌，這種觀念要扭轉了。從全球看，房地產的投資平均回報率在5%左右，并非高收益的投資產品，而且房地產不像其他金融產品容易變現。北上廣深這些城市二手房成交活躍，其他區域則不同了，再加上稅收的調整，這些區域的房子變現將更難。

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在楊成長看來，只要政策不出現大的變化，未來兩三年房價不會出現大起大落式的波動。此外，在他看來，目前中國房地產市場的基礎性制度已經發生變化，中國房地產市場已經迎來了拐點。投資房地產獲得暴利的階段已經過去了，認為房價永遠不會下跌的觀念要扭轉了。

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