德佑徐東華談單店經營的核心：經紀人的密度和社區專家的濃度

▲ 徐東華

以下內容摘自徐東華在“開放的我們 擁抱未來”峰會上的發言。

大家下午好，時間有限，今天我直奔主題，跟大家交流一下行業的頂層邏輯，在這套邏輯的基礎之下，我們為什么會有一個一個的指標，如何通過述職的手段達成戰略落地和目標。

所以我今天不給大家講怎么述職，每個企業，或者每個團隊述職的方法千差萬別，但是最關鍵的是能不能把底層的業務邏輯理解清楚。所謂述職是什么，簡單講，就是在聊業務時，大家有統一的語言，從而達成目標可衡量和量化管理。

招聘就是業務

首先，在房產經紀行業，單店經營是核心命題，而單店經營的核心是經紀人的密度和社區專家的濃度。

每個人能夠有效維護的在售房源數量是有限的。即便拋開個人能力不談，一名經紀人同時維護多個業主，不僅無法與售房業主建立持續的人際關系、業主服務不到位，而且也會出現對房源的交易條件等信息更新不及時、傳遞效率也低的情況，此時就會丟盤。因此，想要真正做到“精耕”，必然需要一定的經紀人數量。

但僅僅人多還是不行的。一方面，如果彼此間不合作，人多并不增加效率;而另一方面，如果不能培養和保留一批社區專家，也很難實現對商圈“精耕”的效果。所以說，商圈精耕需要經紀人的密度，以及社區專家的濃度。

這也就是我為什么說，招聘就是業務。

其次，房產經紀行業的管理，是圍繞盈虧平衡點來做所有的戰略設計。行業的財務邏輯用一句話說就是100塊錢怎么分：店鋪租金等固定成本、經紀人的分傭占比(老人&新人)、老板的利潤率。

這時候，促進內部的合作就顯得尤為重要了，其實這也是行業的底層邏輯，比如新入行的經紀人和老人的合作問題，也就是常說的師徒制。房產經紀行業有一個顯著特征是，這是時間的生意，通過長時間的耕耘，可積累資源和提升能力，促進老帶新能夠有效的保留新人，從而提升了效率，降低了一家門店的人員流失率。

對一家企業而言，最大的損失是人的流失，人的流失是惡性循環，流失率越高，人的流失成本就越高。如何管理人員流失率、管好組織氛圍、建立持續的招募能力、培養并保留優秀人才，是需要大家去思考的。

房產經紀行業經營的核心是人

這個行業，房源是業主的，房價是市場決定的，只有經紀人是行業的核心資產，房產經紀行業經營的核心正在于人。

第一，房源來自于門店，而門店的背后就是人，其中一個值得關注的指標報盤率，就主要取決于渠道競爭的廣度和渠道競爭的深度，最廣的渠道就是有更多的經紀人，多人大店是這個行業必然的趨勢。而渠道競爭的深度則體現了公司區別于其他公司的核心競爭力，比如為消費者提供更細化、更優質的服務。

第二，招聘要嚴把入口關，必須有招聘標準，尤其是要有價值觀上的認同。同時，在面試經紀人時，主動告訴對方這個行業的辛苦、壓力，如果不能接受的話，不妨去看看別的機會，如果能接受的話，我們會怎么培養你。

第三，人的培養和保留這兩件事是密不可分的。新人流失率高，企業為此付出的沉沒成本也是比較高的;而且保留人、培養人，是提高團隊中社區專家濃度的唯一途徑，也是提高企業的核心競爭力的重要舉措之一。

因為，房地產經紀業務是實踐學科，僅靠書本和課堂的基礎知識是不夠的，真正能夠上手作業還需要現場實踐、邊干邊學，需要有人教、有人帶、有人管。若干經紀人可以圍繞一個談單能力最強的人形成一個作戰組合，內部合作分傭，這樣不僅成交的效率自然會提高，也能夠讓新人存活下來。

業務管理的關鍵指標：帶看

很多店面管理者會說：客戶管理主要就是管帶看，這沒毛病。因為管好帶看的杠桿率是最高的。

其實，管帶看這件事的核心可以用這樣一句話說明白：管好帶看的前提是提高約看的質量，而提高約看質量的前提是兩件事，一個是找出更多可看、可簽的房，和讓更多客戶跟你出來看房、以及讓客戶看更多的房。

我們所有指標都可以從這句話里面拆出來。比如可看可簽的房，可看的房是什么呢?經紀人都知道，約看業主時間是最難的。德佑的Open House好房現在看解決的就是這個問題，在一個固定的時間，與業主協商，把將若干套房屋的看房時間相對固定下來，方便跨店帶看的經紀人邀約客戶，讓更多客戶出來看房，讓客戶看到更多的房。

▲ Open House好房現在看

德佑社區活動的核心目的，是能讓大家有一個機會，跟業主加上微信，最好的情況下是在業務場景里，比如說推薦新房項目，知道這個小區誰會買，誰會賣，誰會換。

另外，可簽就是價格合適。議價不是把價格簡單壓下來，而是通過一次一次跟他的議價動作，了解他價格調整的真實狀況。

當有了更多可看可簽的房源之后，才要關注下一步的業務指標。

第二個指標，我們在推實勘率。

提高實勘率之前要做的一些業務動作是：第一步，實勘。實勘的目的主要是為了拿到房評，多人參與實勘，比如一次3個人實勘，回來后大家研討寫房評，每人寫10條，去掉重復的，然后開始刪減，最終減的剩下5條大家一致認為最好的房評。然后是，鉆石展位的數量，一套房源拿過來能不能實現流量超配還有跨店的傳遞量，首先是信息解讀能力，能把房源的信息說清楚，這需要依靠實勘。其次是營銷能力，簡單講就是，在線上把房源讓更多客戶看和讓更多經紀人參與這套房子的銷售。

而聚焦就是要找出那套本周必賣的房子，讓更多人參與這套房子的銷售，然后讓更多人參與銷售，就要靠管理者的管理技巧或者是組織動員的能力，一方面看聚焦的準確率，你聚的房子是不是真的是價格各方面都合適;第二是看聚焦的成功率，也就是這套房源能賣掉;第三是你跟其他的非聚焦房源比，帶看量是不是至少是其他非聚焦房源的至少一倍以上。

七日首看率就是讓客戶跟你出來看更多的房，首先是讓客戶跟你出來看房，這個客戶錄入7天以后，能不能跟你看房，這是最關鍵的管理指標。第二個是看15日之內的二看，如果7天內有帶看，說明你具備房源匹配的能力，而15天能不能約出第二次帶看，首先是客戶并不討厭你;其次，客戶看完上一套房之后需求、條件和心態也許有了變化，能第二次約出帶看說明給客戶的再次匹配是準確的。

管理帶看主要管理首看、二看及一帶多看，一個客戶看房總量是有限的，只有多看房才能讓客戶的需求偏差被理解。

比如最簡單說，可以做一張表，一次看三套房，三套房讓客戶打個分，說說自己喜歡哪一套，不喜歡哪一套，通過分析基本上可以看出這個客戶的偏好，根據偏好再來找就會更精準。

再比如說，激發業主的換房需求，今天我們的客戶是被重新定義的，交易節奏也比較慢，交易量、交易價格都沒有變，主要是客戶的成交周期變長了，大多數的中國人住房需求是不斷變化的，無非是什么時候換，例如小區中懷孕的業主，她很有可能有更換大房子的需求。但是，把換房的需求變成換房的條件，從換房條件變成換房的動作，這是靠經紀人刺激和激發的，你說房價的變化，其實用處不大，除非你給他講怎么換房的流程，并可以提供給他換房的關鍵建議，這是核心的。

今天的經營管理是把一個一個的任務、戰略拆為一個一個目標，把每個目標定一個量化的指標，并持續的追蹤和改善這個指標。而述職是工具，通過述職不斷優化和改善，最終讓企業經營更健康，述職的本質是對數據指標的持續改善。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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