6種城市更新方式有望加速北京老舊小區更新改造

城市更新跟百姓的生活密切相關，近日，北京市政府發布了《關于實施城市更新行動的指導意見》及4個配套實施細則(以下統一簡稱 《意見》)，對于北京的城市更新提出了總體要求和指導意見，進一步明確了鼓勵和支持發展的新產業、新業態、新模式，有望加速北京老舊小區更新改造。

6種城市更新方式

城市更新主要是指從人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題出發，對城市建成區的城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，補齊短板，保障和改善民生，是小規模、漸進式、可持續的更新。《意見》把北京的城市更新分為不同的圈層，每一圈層都有具體指導意見。其中，最內圈的是首都功能核心區，即東城、西城，將以保護更新為主。往外一圈是中心城區，包括朝陽、海淀、豐臺、石景山，將以減量提質更新為主。城市副中心和平原地區的新城則須結合城市更新，承接中心城區功能疏解。遠郊的生態涵養區則結合城市更新，適度承接與綠色生態發展相適應的城市功能。

那么城市更新主要有哪些具體的事情要做?《意見》提出，城市更新主要方式有6種，包括老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房(院落)更新，以及其他類型。

中國城市建設研究院規劃設計院楊濤對《中國消費者報》記者表示：“城市更新是我國城鄉發展由增量發展向存量提質轉變的一個過程，也是不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要的重大舉措。城市更新要避免大規模改造導致的城市風貌不協調等問題，要探索提升居民生活水平與實現經營效益的有效結合方式，實現城市更新項目的可持續性發展，同時還要延續城市文脈，保護好歷史文化遺產。”

鼓勵增加停車設施

在北京東城區幸福大街，坐在小區花壇邊乘涼的郭大爺對記者說：“以前小區環境差，亂停車，都不愿意下樓，也沒地方溜達。自從去年底小區改造后，增加了活動場所，老年食堂、養老服務中心等便民服務設施一應俱全，每天都想出來轉轉。”

老舊小區怎么改，關乎居民生活的幸福指數。《關于老舊小區更新改造工作的意見》是對北京城市更新系列政策的完善和補充。

《意見》涉及的更新改造方式包括老舊住宅樓加裝電梯、利用鍋爐房等現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其他配套設施、增加停車設施等。例如，現狀綠地少、自行車棚多的小區，可拆除部分自行車棚，增加綠地面積。老舊小區還可利用小區內空地、拆違騰退用地等建設地面或地下停車設施。《意見》提出，老舊小區更新改造要體現居民意愿。利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其它配套設施時，現狀房屋歸業主共有的，應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意;現狀房屋有明確產權人的，產權人應征求業主意見。增設停車設施應取得業主大會同意，未成立業主大會的，街道辦、居委會等應組織征求居民意見。

在審批辦理上，利用小區自有用地設置機械式、簡易自走式立體停車設備，可免予辦理建設工程規劃、用地、施工等手續。建設地下停車設施，不新增建筑規模的，無須辦理規劃、用地手續。

區分保護性修繕和恢復性修建

作為北京城市更新系列政策的4個實施細則之一，《關于首都功能核心區平房(院落)保護性修繕和恢復性修建工作的意見》為平房院落的保護、騰退和活化利用提供了重要的實施路徑和政策支撐。《意見》明確表示，對現存建筑格局完整、建筑質量較好、建筑結構安全的房屋院落進行保護性修繕，恢復傳統風貌，優化居住及使用功能。保護性修繕項目原則上不增加原房屋產權面積、建筑高度，不改變原房屋位置、布局及性質。

對傳統格局和風貌已發生不可逆改變或無法通過修繕、改善等方式繼續維持傳統風貌的區域，應進行恢復性修建，即依據史料研究與傳統民居形態特征規律，對傳統格局和風貌樣式進行辨析，選取有價值的要素，適度采用新材料新技術新工藝，進行傳統風貌恢復。《意見》提出，恢復性修建需辦理相關審批手續。保護性修繕則區分不同情況，其中，翻建需辦理規劃審批手續;大修、中修、小修、綜合維修則無需辦理規劃、土地審批手續。在保護性修繕及恢復性修建實施過程中，現有房屋附屬的違法建設及院落內的違法建設應同步拆除。

不鼓勵對老舊廠房大拆大建

《關于開展老舊廠房更新改造工作的意見》則聚焦于推動中心城區范圍內老舊廠房的轉型升級。《意見》鼓勵首都功能核心區內的老舊廠房依需調整為中央政務功能用房。鼓勵利用老舊廠房發展智能制造、科技創新等高精尖產業，發展新型基礎設施、文化產業等符合街區主導功能定位的產業，不鼓勵對原有廠房進行大拆大建。

具體來看，五環路以內和北京城市副中心的老舊廠房可根據規劃和實際需要，引入產業創新項目，補齊城市功能短板;五環路以外其他區域的老舊廠房原則上用于發展高端制造業。

值得關注的是，利用老舊廠房發展5G、人工智能、大數據、工業互聯網、物聯網等新型基礎設施，以及國家鼓勵和支持的新產業、新業態的，在符合相關要求的前提下，可在5年內實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。

針對中心城區范圍內以老辦公樓、老商業設施為主的老舊樓宇，北京提出了《關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》，在同一建筑中允許不同功能用途相互混合，經區相關部門聯合論證后，在沒有明顯不利影響且滿足相關規范的條件下，可在商業、商務辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利、宿舍居住等功能。記者孫蔚

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